房地产行业红线是什么意思 房地产规划红线图哪里查询

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房产投资最重要的三个方面：信贷杠杆、标的选筹、买卖交易。

今天简单说说选筹。

选筹是个太大的问题，涉及选时（买的时机，卖的时机），选市（选目标城市），选物业种类，选盘（楼盘，户型）等等。。。。。。

先记住一句话：

不是所有买房行为都是投资，不是所有房产投资都能赚钱。

看看以下的买房行为都是什么？大家都赚到钱了么？

1、城市居民买农村房屋

2、购买农业观光园大棚，然后自建房屋

3、购买小产权的回迁房，新民居

4、购买租赁性质的养老公寓

5、购买租赁性质的旅居地产

6、购买租赁性质的工业用地、科创用地上建的公寓

7、购买商办类项目

8、购买分割产权每年返租的商铺

9、购买有产权的海景房，旅游地产

。。。。。。

房产的基本概念和投资逻辑搞不清楚，走到哪都是一颗茁壮的韭菜，钱多人傻等着任人宰割吧！

想一想你或你身边的朋友凡是购买以上类似项目，最后结果什么？

我来帮你总结一下

1、城市居民买农村房屋

如果你不是农业户口，户口迁不进村，只能住，连翻建都不行。如果赶上拆迁你可能人房两空，补偿与你无关。花一大笔钱，只能住几年，是消费，和投资房产无关。

2、购买农业观光园大棚，然后自建房屋

农业观光园的土地性质是农业用地，房屋是违建。北京郊区县强拆了大批农业观光园里的自建房，血本无归，只能种菜。

3、购买小产权的回迁房，新民居

这种房无产权或长期办不下产证，无法正常交易，你可以长期住，但是属于消费，与投资房产无关

4、购买租赁性质的养老公寓

这个租赁协议不论多少年，无产权，不能交易，都是消费。

5、购买租赁性质的旅居地产

同上

6、购买租赁性质的工业用地、科创用地上建的公寓

同上

7、购买商办类项目

这个应该是典型的房产投资，可以办下产权，但是金融属性和交易属性都比较差，想赚钱不容易。

8、购买分割产权每年返租的商铺

这个如果可以办理独立产权，算是投资，但传统商业已被互联网线上商业全面封杀，赚钱不容易。如果办不了独立产权，只是开发商以返租为名的融资行为，还有可能被骗。

9、购买有产权的海景房，旅游地产

办下产证，就算投资，但是这种房没有刚需接盘，交易比较难，溢价空间小，赚不到钱。

。。。。。。

当然，买房的坑还绝不仅限于此，一些风险骗局还涉及违规违法，被你赶上你就痛不欲生了！

比如：

项目五证不全

一房两卖

资金断裂，项目烂尾

项目设计有严重缺陷

房产质次价高，销售虚假承诺

政策突变，导致交易纠纷

。。。。。。

这些事在当今市场天天上演。

房产投资人除了有一部让人羡慕的赚钱史，还有一部被坑被骗的血泪史。

心情是不是很沉重，是不是想退缩了。

怎么办？还投不投？还买不买？

在哪个市场里，不想做韭菜被收割，都要不断的学习加实践。

想一想，你现在一个几千元的工作，都是你通过十几年的寒窗苦读才得来的。房产投资动辄几十万上百万，涉及你的全部身家，还有可能一生负债，不好好学习就出手，对自己也太不负责任了！

学习房产知识肯定是枯燥乏味的，写这种文章不但累，而且还没有放出个北三县通地铁的假消息夺人眼球，但是想进阶，学习是必不可少的。

大家共同探讨、学习、进步才是本公众号的初衷。

要选筹，先要搞清楚物业种类。中国国土上的物业种类，应该是最复杂的，主要都是中国近百年政治经济大变革的产物，每种物业涉及一个时期的土地、财政、税收等等一系列政策，这不是一两遍文章能说清，甚至让专家学者著本书，也未见得说的全。市面上好像还没类似的著作。

中国的物业特点是种类繁多，遗留问题多，而且政策变化太快，涉及的法律法规，文件条例让人目不暇接。看一看近几年因城施策出台的限购限贷政策你的头就大了。我本想做个图表，让大家看的更清晰，但是一方面我水平有限，不一定说的全，说的对，另一方面实在太复杂，实在没这个心力。

下面我把市场上现有的物业种类简单分分类：

我先简单说个大概，肯定不全面，不对之处指正。

1、农村宅基地（只能在村集体内，村民间流转）

2、小产权房（体量巨大，包括村集体自建，科研工业用地企业自建，养老地产等。。至今无法律依据和保障）

3、央产房（上市有条件）

4、成本价已购公房（大部分老破小，上市交很低的土地出让金）

5、一类经济适用房（根据时间划段不同，所交综合地价款和税费差异巨大）

6、二类经济适用房（主要是以取得产权的回迁房，综合地价款3%）

7、两限房（综合地价款和费税较高）

8、竞限房（够年限等同商品房）

9、商业办公类房（北京最新规定要购房资格，规定有土地出让金，减免要视情况而定）

10、商铺（价值靠租金体现，规定有土地出让金，减免要视情况而定）

11、商品房（血统纯正，限制少，一般品质较其他物业要好，税费低，但价格通常较高，以后是二手房交易的最大群体）

12、共有产权房

这个排序基本按照房地产发展的顺序及房产的价值排序（除12是新生事物）。当然还有二环路内价值几个亿的四合院，这个咱们老百姓基本接触不到，也操作不了。还有公租房，廉租房，无交易属性，不在讨论之列，还有科研用地，工业用地，养老地产开发的长租公寓，都没产权，全部排出在外。

这里面：

1和2相当于无产权，不要碰。

3、4基本是老破小为主，年代久远，有的金融属性已经缩水，如果不是带学区为孩子上学也不建议碰。

5、6、7质量和物业都次于商品房，费税差异大，可选但需要精算。

9和10本身是投资品，不收限购限贷约束。但经过2017年327打压，9要求要购房指标，而且好多银行拒贷，已经成深坑，现在北京至少数十万业主还在深坑里，所有慎入。10主要是因为实体经济萧条，如果你非业内人，没有靠谱的租客，也慎入。

12时限未到，政策不明朗，

那么，最好的交易品种就是8和11,8是商品房属性，大部分是2016年开发，还未满五年，不能交易。

其实最靠谱的优质的就是11，产权独立，血统纯正，金融属性和交易属性优良。

综上所述：

投资房产一定有一道红线，红线之外的尽量不要碰

这个红线的标准有以下几个：

1、要有国家住建部门颁发的产权证，有产权证只收证明房产是合法的，没有产权证的都不是投资

2、要有金融属性，银行要认可这种资产，可以抵押贷款。但银行对资产评估的标准也不断调整，要经常学习。（比如30年以上的老房屋，商业办公类房屋在好多银行不认可。）

3、要有良好的流通性，没有刚需支撑，交易困难的房产是投资大坑，尽量少碰。

今天就到这里，一起学习，共同进步！

每天一点房产知识，助你早日成为A8。

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