房屋转租合同效力(房子转租怎么签合同)
房屋转租合同效力(房子转租怎么签合同)
根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。根据租赁物的不同，租赁又可以分为动产租赁和不动产租赁，其中不动产租赁中的房屋租赁越来越成为人们日常生活中的重要组成部分，房屋租赁纠纷的产生亦属平常。但《民法典》第七百零五条明确规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，明确对租赁合同最长期限有所限制，即不得超过二十年。至于背后的原因，在全国人大常委会法制工作委员会民法室主任黄薇主编的《中华人民共和国民法典合同编解读》一书中对此有所解释:
笔者近日接受的一个即与上述三个问题中的第二个问题有些许关联，即因为超长期租赁对租赁物的返还状态问题产生争议。所有权人（出租人）A与承租人B签订了长达40年的《租赁合同》，其后B将房屋转租给了C。上述租赁关系中涉及到的A 、B、 C均为法人，非个人。
所有权人A与承租人B之间的《租赁合同》的建立始于上世纪９０年代两方的其他一系列复杂的交易往来，以其他交易中的应收账款来折抵租金（但该应收账款是否实际产生，双方同样各执一词）。此去经年，各方当事人中当年对此交易背景以及房屋租赁知悉的人员相继退休、离职或者离世。原本各方相安无事，在所有权人A与承租人B之间的租期即将届满20年之际，所有权人A一纸诉状将承租人B告上法庭（此时B与C之间的转租合同刚刚履行1年），要求解除《租赁合同》，返还租赁房屋。在诉讼过程中，B坚称房屋是以租赁代替买卖，其应当是房屋的所有权人，而A则坚持双方之间仅仅是普通的租赁关系，要求解除《租赁合同》。
本案历经一审、二审，历时近2年，20年租期终于届满，最终法院于2020年以超期无效为由，判决双方租赁关系于20年租期届满时终止。此后，承租人B又向人民法院再次提起诉讼，主张因所有权人A解除租赁合同对其造成损失，该案目前仍在审理期间。在此期间，次承租人C一直对房屋进行占有、使用，A、B双方争议产生后，次承租人C未再向任何一方支付租金，对于判决生效后的租金，其确定要向所有权人A支付，并向承租人B发出了解除租赁合同的通知，但其前期向承租人B支付的租金覆盖的范围超出了此20年租期，对于该超期部分的法律关系该如何界定，而超期部分的租金又该由谁去主张？
01
转租期限超出剩余租赁期限的合同效力
原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《城镇房屋租赁合同解释》”）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。即依据原《城镇房屋租赁合同解释》的规定，在A、B之间租赁合同在20年期限届满后，B与C转租合同中超期租赁的部分自始无效。
《民法典》第七百一十七条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”即《民法典》认为在此种情形下，转租期限超过承租人剩余期限的约定对作为所有权人的A是不发生法律效力的，删除了以往《城镇房屋租赁合同解释》对转租合同超出剩余租赁期限部分无效的表述。换言之，《民法典》对于此种情形下转租的效力问题采取了与此前截然不同的态度。对此，同样可参考全国人大常委会法制工作委员会民法室主任黄薇主编的《中华人民共和国民法典合同编解读》当中对于该款解读，《民法典》第七百一十七条规定采取了“相对无效说”，“规定转租合同中约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该约定只要不存在本法规定的无效事由即为有效，次承租人也因此取得相应权利，但该权利仅对出租人不产生法律约束力。原租赁合同期限届满后，出租人可以要求次承租人限期返还租赁物，次承租人则可依据转租合同的约定向承租人主张违约责任。”
问题在于，对于上述案例，应该适用《城镇房屋租赁合同解释》的规定还是《民法典》的规定？依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条之规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”本案当中的转租合同即符合此情形，依据原《城镇房屋租赁合同解释》，合同部分无效，而依据《民法典》的规定合同有效，因而应当适用《民法典》的规定，认定承租人B与次承租人C之间转租合同为有效。
02
关于超期部分租金的主张
既然法院已认定所有权人A与承租人B之间的租赁合同在租期届满20年时终止，那么在20年期限届满时，承租人B就不应再对租赁房屋享有任何转租权益，即不能再向次承租人C收取租金，但在A、B双方争议之前，次承租人C已将一部分租金支付到位，争议期间次承租人C也一直对房屋实际占有、实用。在此种情况下对于超期转租部分的租金应当如何处置呢？显然，所有权人A有权主张该超期转租部分的租金。
我国民事立法中虽一直将租赁合同的最长期限限制在20年，但实践中不乏双方当事人在租期超过20年，没有签订新的续租合同，而保持原有租赁关系的情形。此时，一般认定租赁双方形成了不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁合同。此种情形与本案的情形并不相同，根本差异在于，上述的不定期租赁关系实际还是建立在当事人真实的意思表示基础上，双方以各自的行为表明愿意继续建立不定期的租赁关系。而本案当中，所有权人A在租期届满20年之前就已向人民法院提起诉讼，明确表达了解除租赁合同的意思表示，即其缺乏与承租人B建立不定期租赁关系的意思表示，因而在超期转租的时间段内，双方并未建立不定期租赁关系，而承租人B又实际收取了标的房屋的租金，次承租人C实际占有了房屋，那么从所有权人A的角度而言，即承租人B实际上形成了事实上的无权的间接占有，而次承租人C形成了实际的无权的直接占有，所有权人A有权要求承租人B向其支付在此期间的占有使用费，而占有使用费的标准完全可以参照承租人B实际收取的租金。本案当中，承租人B已另案提起诉讼向所有权人A主张因无法继续租赁标的房屋，对其造成的损失，其中包含了租金损失，而所有权人A不妨适时提起反诉，要求承租人B返还其超期转租时间段内收取的租金，双方在诉讼请求上可进行折抵。
除了向承租人B主张以外，其实所有权人A同样可以基于其所有权人身份向次承租人C主张占有使用费，数额上同样可参考C本身已支付的租金数额，而次承租人C对所有权人A进行赔付后，完全可依照其与承租人B之间的转租合同向其主张赔偿。只不过本案中所有权人A与次承租人C一直保持密切合作与沟通，且A、B之间本身有诉讼，由所有权人A直接以反诉的方式主张该部分租金属于更加高效、不浪费司法资源的方式。实践中，也有法院采此观点：
福州台江区良寓房产代理服务有限公司、陈丹房屋租赁合同纠纷（2021）闽01民终1285号
03
租赁合同租期２０年，到期自动续租２０年的约定是否有效
本案中所有权人A与承租人B于上世纪90年代签订租赁合同，关于租赁合同20年租赁期的限制始于1999年《合同法》的规定，在当事人签订合同之初，还未有关于２０年租期限制的规定，所以本案当中所谓的２０年租期的计算实际是从1999年《合同法》开始起算的，因而本案自有其历史特殊性。现如今，关于２０年租期的限制的规定已经为相当部分的普通民众知悉，直接签订超过２０年租赁期限的租赁合同的情形已相对少见，但是不少人约定租赁合同租期２０年，到期后自动续租２０年，此种约定是否有效？
由最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判指导与参考》第７０辑中对此有所解答，认为到期后自动续租２０年的约定应属无效，此类约定实际为意图规定合同法对于租赁合同最长租赁期限期间限制，因而应当被认定为无效。因而，在实践中，应当注意规避此类操作，为避免争议，当事人双方若有意续租，仍应按时签订新的租赁合同。
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